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Retrouvez ci-dessous vos questions les plus fréquentes afin de comprendre les métiers de Lymo et le processus d'investissement sur la plateforme.
Si vous ne trouvez pas votre question, n'hésitez pas à nous contacter.
Les Bases (6)
Comprendre le modèle en 3 min
Le crowdfunding immobilier (ou « financement participatif » en français) est la possibilité donnée à des particuliers d’investir facilement (100% en ligne) dans des projets immobiliers et de toucher des rentabilités élevées (10% de rendement annuel chez Lymo).
Le modèle comporte 3 acteurs : le porteur de projet, la plateforme et l’investisseur (vous). Le porteur de projet est un spécialiste de l’immobilier qui veut réaliser un projet immobilier, c’est-à-dire construire ou rénover un ou plusieurs biens afin de les revendre pour réaliser une plus-value. Pour cela, ils a besoin de fonds. Il va donc faire appel au public (vous) pour « emprunter » ces fonds, réaliser son projet, dégager une marge, et vous rembourser avec la marge réalisée.
La plateforme, elle, analyse le projet immobilier et vous permet d’investir facilement en ligne. Le paiement et la signature des documents se font 100% en ligne.
Les risques sont importants : vous pouvez perdre tout ou partie de votre capital et/ou de vos intérêts (vous ne pouvez toutefois pas perdre plus que votre capital). C’est pourquoi le rendement de ces investissements est élevé. En effet, une des principales règles en investissement est que risque et rentabilité vont de pair : plus la rentabilité est importante, plus le risque est élevé. Par conséquent, n’investissez que dans ce que vous comprenez et uniquement les sommes dont vous n’avez pas immédiatement besoin.
Parmi les avantages les plus souvent cités par nos investisseurs, figurent le rendement élevé (10% par an), le caractère concret et sécurisant de l’immobilier, l’intérêt intellectuel (suivre des opérations immobilières « de l’intérieur ») et l’investissement dans l'économie réelle.
Inscrivez-vous gratuitement pour avoir accès aux offres en financement en cours et être averti des prochains projets mis en ligne. Pour pouvoir investir, vous devrez remplir complètement votre dossier d’investisseur (compter 48h jours ouvrés pour les vérifications réglementaires).
Lymo, créée en 2013, est le pionnier français du crowdfunding immobilier. Ses particularités : 1/ privilégier des projets de petite taille 2/ contrôlés opérationnellement par ses équipes 3/ en se rémunérant majoritairement au succès. Ses 4 associés sont des experts de l'immobiliers. Leurs mini-biographies sont consultables ici. Lymo, via sa filiale Lymo Finance, est Conseiller en Investissements Participatifs immatriculé auprès de l'ORIAS sous le numéro 15004746.
Bouygues immobilier est actionnaire de Lymo à hauteur de 7% depuis juin 2015.
Conseils (4)
Avant d'investir
Lisez attentivement le descriptif, posez vos questions sur le forum, si possible visitez l’emplacement du projet, à défaut interrogez des agents immobiliers ou d’autres sachants.
L’investissement dans le crowdfunding immobilier présente un risque de perte de tout ou partie de votre capital et/ou intérêts.
Le porteur de projet vous remboursera si lui-même a vendu les logements du projet. C’est pourquoi l’analyse des paramètres de vente des biens est cruciale. Vous paraissent-ils au bon prix ? Vous paraissent-ils répondre à la demande locale ? Servez-vous de sites immobiliers (seloger.com, meilleursagents.com, etc..) pour faire vos propres analyses.
Certaines de nos collectes peuvent être clôturées en quelques minutes, en particulier dans les cas où les sommes recherchées sont faibles (< 300 000€) et/ou les niveaux de commercialisation sont très avancées (> 75%).
Cela peut générer de la frustration parmi nos investisseurs, qui n'ont pas le temps d'investir alors qu'ils se sont préparés et sont présents devant leur ordinateur à l'heure de la collecte.
Quelques conseils à cet effet :
- la règle sera toujours chez Lymo celle du "premier arrivé, premier servi" : il faut donc arriver à souscrire avant les autres. Pour rappel, notez que pour le paiement par chèque, la souscription n'est considérée comme valide que lorsque votre chèque est reçu dans nos bureaux. Evitez donc ce moyen de paiement dans ces cas-là.
- lors du processus de souscription, votre souscription sera considérée comme provisoirement acceptée lorsque vous arriverez à la deuxième étape de la souscription (page qui suit celle où vous indiquez le montant et le moyen de paiement). Vous aurez alors 10 minutes pour la finaliser tranquillement. Si au bout de 10 minutes vous n'avez pas finalisé la souscription, alors celle-ci sera annulée et son montant libéré pour que d'autres investisseurs puissent investir.
- dans les cas de collecte rapide, nous déconseillons donc fortement le chèque comme moyen de paiement, car le temps que nous le recevions, il y a de fortes chances que la collecte soit déjà clôturée. Votre souscription serait donc rejetée. Les paiements via portefeuille électronique sont à privilégier (prévoir de virer les fonds vers votre portefeuille 48h à 72h à l'avance). Les paiements par CB sont également possibles, mais attention aux problèmes de plafonds.
Le Modèle (10)
Comprendre un projet type, son financement et son déroulé
Tous les projets sont différents et donc il convient d’être particulièrement vigilant dans l’analyse du projet dans lequel vous souhaitez investir. Lymo s’est cependant spécialisée dans le financement d’opérations de micro-promotion immobilière. Il s’agit d’opérations de petite taille (entre 5 et 25 lots) qui, compte tenu de leur taille, présentent des avantages indiscutables pour les acquéreurs : moins de voisins, moins de charges de copropriété, pas ou peu de logement social, emplacement central car petit terrain. Le tout implanté dans des zones urbaines en forte croissance, en général des grandes agglomérations. Ces avantages permettent de minimiser le risque de mévente, et donc de maximiser la sécurisation pour l’investisseur.
Lymo se spécialise dans les opérations de micro-promotion immobilière, car ses avantages (moins de voisins, moins de charges, pas ou peu de logement social, emplacement central) facilitent la commercialisation des biens. Une fois l'opération identifée, le comité de sélection composé des 4 associés de Lymo se réunit et décide ou non de financer l'opération. 3 des 4 associés de Lymo, incluant le président de Lymo Finance (société portant l'activité de crowdfunding) doivent valider le projet pour qu'il soit financé. Parmi les 95 critères de sélection, le comité est particulièrement vigilant sur 3 points : la capacité du projet à être commercialisé facilement, la complexité des travaux et enfin le niveau des autorisations administratives déjà obtenues. Sur ce dernier point, il est important de noter que Lymo ne finance que des opérations avec permis de construire obtenu et purgé.
Prenons l’exemple d’un projet type de promotion immobilière où le porteur de projet réalise un chiffre d’affaires (=la somme de la vente de tous les biens) de 115 pour un coût de revient (=la somme de tous les coûts du projet) de 100. Il réalise donc une marge de 15. Pour financer son coût de revient de 100, il va commencer à vendre les appartements sur plan ce qui va lui permettre de financer 40 (les acquéreurs paient le promoteur au fur et à mesure des travaux, ce qui permet à ce dernier de payer les entreprises en retour). Il va ensuite contracter un emprunt bancaire classique pour 40, mais la banque va lui demander d’apporter lui-même les 20 qui manque : il va donc les chercher auprès d’investisseurs particuliers en crowdfunding. C’est parce que le montant qu’emprunte le porteur de projet ne représente que 20% de son besoin qu’il peut le rémunérer aussi cher pour lui (10% par an).
Chez Lymo, vous souscrivez des obligations d’une SAS réalisant le projet immobilier pour lequel vous avez souscrit. En effet, à chaque nouveau projet, une nouvelle société est créée. Cette société va émettre un emprunt obligataire dont les modalités (coupon, maturité, etc…) sont précisées dans la fiche du projet. Vous ne détenez pas d’actions ou d’actifs (terrain, logements, etc..) de cette société. Vous ne détenez qu’une ou plusieurs obligations. Cette détention est formalisée par la signature d’un contrat obligataire, que vous réalisez en ligne à la souscription.
Le rendement est le même pour tous les projets : 10% par an. La rémunération se calcule prorata temporis : si les projet dure 18 mois, les intérêts seront versés pendant 18 mois.
Chaque projet à ses propres risques, il est donc impératif de bien analyser les particularités du projet dans lequel vous voulez investir avant de vous décider. Lors de votre investissement, ces risques seront listés dans le Document d’Information Réglementaire dont vous devrez prendre connaissance avant d’investir. Vous pourrez aussi poser des questions sur le forum du projet et prendre connaissances des questions posées par les autres investisseurs. Enfin, vous pouvez nous contacter gratuitement à tout moment à info@lymo.fr ou au 05 82 95 62 53. Votre objectif doit être toujours le même : comprendre ce dans quoi vous investissez.
Vous êtes tenu informé trimestriellement de l’avancée du projet via un reporting qui vous est envoyé par email. Bien sûr, vous pouvez nous contacter entre temps pour en savoir plus. Par ailleurs, vous pouvez suivre tous vos projets dans votre Tableau de Bord personnel.
De 12 à 24 mois en fonction des projets.
Le porteur de projet se rémunère en vendant des biens immobiliers. Les frais financiers dont il doit s’acquitter pour rembourser les investisseurs sont compris dans le bilan de son opération, en tant que charges financières. Notez que chez Lymo, porteur de projet et plateforme font partie d'un même groupe. Ce sont toutefois des sociétés distinctes.
La plateforme se rémunère en prélevant une commission sur les montants levés auprès du porteur de projet. Elle ne se rémunère pas auprès de l’investisseur (vous).
La Souscription (11)
Investir dans un projet
Pour avoir accès aux projets en financement, vous devez vous inscrire en tant que membre (gratuit et rapide). Pour cela cliquez sur le bouton « S’inscrire/S’identifier » en haut à droite sur la page d’accueil. S’il n’y a pas de projet en financement quand vous vous inscrivez, pas de panique : vous recevrez par email une notification quand le prochain projet sera disponible.
Une fois que vous êtes membre, vous devez compléter votre profil investisseur pour pouvoir investir. C'est une procédure obligatoire et réglementaire qui se fait 100% en ligne. Cliquez sur votre nom affiché en haut de la page une fois connecté, puis sur "Mon Profil", pour commencer à le remplir.
Nous vous demanderons notamment une copie de pièce d’identité et de justificatif de domicile. Pour des raisons réglementaires de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, ces pièces seront vérifiées par une société tierce. Veuillez noter que ce processus de vérification peut prendre jusqu’à 48h.
En tant que plateforme de crowdfunding, nous devons nous conformer aux réglementations européennes et françaises de lutte contre le blanchiment d’argent et le terrorisme. A cet effet, nous devons contrôler l’identité de chacun des investisseurs pour pourvoir tracer l’origine des fonds. Voilà pourquoi vous devez impérativement fournir vos documents d’identité.
Oui. Pour cela, il est indispensable que vous mentionniez que c'est la société qui va investir lorsque vous remplissez votre dossier investisseur. Certaines pièces spécifiques vous seront alors demandées : KBis de moins de 3 mois, statuts, pièce d'identité des dirigeants.
Notez également que la fiscalité applicable est celle de votre société. Contrairement aux personnes physiques, Lymo ne collectera pas d'impôt sur les plus-values. A vous de les déclarer au titre de revenus financiers.
3 modes de paiement sont possibles : le portefeuille électronique, la carte bancaire ou le chèque.
- Le portefeuille électronique est un compte personnel Lymo que vous alimentez depuis votre votre compte bancaire via virement. Il est visible dans la rubrique "Mon Profil". Une fois les sommes disponibles sur votre portefeuille électronique, vous pouvez les transférer instantanément sur un projet. Vous pouvez également rapatrier à tout moment et sans frais sur votre compte bancaire d'origine les fonds présents sur votre portefeuille électronique. Le paiement via de portefeuille électronique est immédiat.
- La carte bancaire (CB) est utilisable dans la limite de 10 000€. Le paiement via CB est également immédiat.
- Les chèques, transmis par voie postale, vous permettront de participer au projet s'ils sont reçus avant le total de la somme recherchée, la règle étant celle du "premier arrivé, premier servi". Le paiement par chèque ne garantit donc pas que vous soyez investisseur.
Enfin, notez que pour payer via le portefeuille électronique ou la CB, vous devez avoir rempli votre profil investisseur, dont la validation peut prendre jusqu'à 48h jours ouvrés. Ce n'est pas le cas du paiement par chèque : vous avez la possibilité si vous payez par chèque de ne remplir votre profil investisseur qu'ultérieurement (vous devrez toutefois l'avoir fait pour que votre souscription soit validée).
Vous payez 0% de frais, seul le porteur de projet paie des frais à la plateforme.
Conformément à l'article 125 A du Code général des impôts, Lymo prélève en impôts 39,5% des intérêts perçus. Cette somme est composée d’un acompte forfaitaire d’impôt sur le revenu (IR) de 24% et de cotisations sociales de 15,5%.
Exemple : j’investis 1000€ le 1er janvier N, dans un projet au rendement de 10% par an. Le projet se finit le 31 décembre N. Mes intérêts bruts (hors fiscalité) sont de 100€. Mes intérêts nets sont de 100€-39,5€=60,5€. Lymo me reverse donc mon capital + mes intérêts nets, soit 1060,5€.
Notez que vous recevrez de la part de Lymo un récapitulatif de vos intérêts perçus en année N au début de l’année N+1 (Imprimé Fiscal Unique). Ces informations sont également transmises à l’État et apparaîtront déjà pré-remplies dans votre déclaration de revenus de l’année N+1. En N+1, votre montant d’impôt sera automatiquement ajusté en fonction de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) : à la baisse si votre TMI est inférieur à 24%, à la hausse sinon.
Vous avez plusieurs façons de réduire l’impôt payé :
- Vous n’êtes pas domicilié fiscalement en France. Dans ce cas-là, une attestation fiscale visée par l’administration fiscale de votre pays de résidence ou une copie de votre avis d’imposition dans votre pays de résidence est nécessaire. Le document doit prouver votre résidence étrangère au 1er janvier de l'année de la redistribution des intérêts. Fournissez le document directement en ligne dans "Mon Profil" onglet "Fiscalité". Vous serez exempté de tout prélèvement.
- Votre revenu fiscal de référence en N-2 ne dépasse pas un certain montant (selon votre situation familiale : 25000€ pour les célibataires, veufs et divorcée, et 50000€ pour un couple avec imposition commune). Vous serez exempté d'IR en année N (N étant l'année de remboursement). Attention : pour bénéficier de cette réduction, vous devez obligatoirement nous faire parvenir une attestation au plus tard le 30 novembre N-1. Cette attestation n’est valable que pour les revenus encaissés en N et devra être renouvelée chaque année si vous souhaitez continuer à en bénéficier et si vous êtes toujours éligible. Remplissez l'attestation directement en ligne dans "Mon profil" onglet "Fiscalité".
- Votre tranche marginale d'imposition est de 30%, 41% ou 45% ET vous percevez moins de 2000€ d’intérêts tous établissement confondus : vous pouvez demander à n’être imposé qu’à hauteur de 24% d’IR sur ces intérêts. Vous pouvez opter pour une imposition forfaitaire au taux de 24 % (hors prélèvements sociaux). Il convient d'en formuler la demande lors de la déclaration de revenus, en reportant ligne 2FA le montant figurant ligne 2TR (si < 2000€). Vous devrez alors rayer le montant éventuellement pré rempli ligne 2TR. Si ces revenus ont déjà été soumis aux prélèvements sociaux et figurent dans la rubrique 2BH de votre déclaration, vous devez diminuer le montant de cette rubrique du montant des revenus inscrits en 2FA et le reporter à la rubrique 2CG. Le sujet étant technique, en cas de question complémentaire, nous vous suggèrons de contacter directement Impôts Service (0 810 467 687), service réactif et de bon conseil.
Non, car chez Lymo vous investissez via des obligations simples, et ces dernières ne sont pas éligibles aux différents PEA.
Non, car chez Lymo vous investissez via des obligations, et non des actions.
Si vous avez effectué un investissement et avez un sujet de mécontentement, vous pouvez nous écrire par email sur une adresse dédiée (investisseurs@lymo.fr) ou par téléphone (05 82 95 62 53, prix d’un appel local). Une première réponse vous sera adressée dans les 72h (jours ouvrés).